Wer als Bauherr ein neues Gebäude errichten will, steht oftmals vor der Frage, ob er einen Generalübernehmer mit der schlüsselfertigen Herstellung des Gebäudes - möglichst zu einem Festpreis - beauftragen soll, oder ob die Einschaltung eines Architekten sinnvoll ist, der das Gebäude plant, sodann die Ausschreibung der einzelnen Gewerke veranlasst und schließlich die Errichtung des Gebäudes durch die beauftragten Handwerker überwacht; einschließlich der Objektbetreuung, wenn innerhalb der Gewährleistungszeit von 5 Jahren Mängel der einzelnen Gewerke auftreten.
Die Honorarordnung für Architekten hat die Tätigkeit des Architekten in 9 Leistungsphasen (§ 34 HOAI) unterteilt. Diese lauten wie folgt:
- für die Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) mit je 2 Prozent für Gebäude und Innenräume
- für die Leistungsphase 2 (Vorplanung) mit je 7 Prozent für Gebäude und Innenräume
- für die Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) mit 15 % für Gebäude und Innenräume
- für die Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung) mit 3 Prozent für Gebäude und 2 Prozent für Innenräume
- für die Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) mit 25 Prozent für Gebäude und 30 Prozent für Innenräume
- für die Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe) mit 10 Prozent für Gebäude und 7 Prozent für Innenräume
- für die Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) mit 4 Prozent für Gebäude und 3 Prozent für Innenräume
- für die Leistungsphase 8 (Objektüberwachung - Bauüberwachung und Dokumentation) mit 32 Prozent für Gebäude und Innenräume
- für die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) mit je 2 Prozent für Gebäude und Innenräume
Der Bewertung der Leistungsphasen ist zu entnehmen, dass die Bauüberwachung in der Leistungsphase 8 mit 32 % des Honorars bewertet ist und daher eine ausschlaggebende Bedeutung hat. Leider kommt es immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten, weil die Architekten gerne planen, jedoch ihrer Verpflichtung zur Bauüberwachung nicht in dem erforderlichen Umfang nachkommen. Die Baurechtsprechung stellt an die Verpflichtung der Architekten zur Bauüberwachung hohe Anforderungen. Beispielhaft verweisen wir auf den Leitsatz einer Entscheidung des Berliner Kammergerichtes (21 U 81/14), die wir nachfolgend zitieren:
„1. Der bauüberwachende Architekt hat schon während der Ausführung dafür zu sorgen, dass der Bau plangerecht und frei von Mängeln errichtet wird. Er muss auf die Übereinstimmung der Ausführung des Objekts mit den Leistungsbeschreibungen achten.
2. Die von den bauausführenden Firmen zu erbringenden Arbeiten sind vom Bauüberwacher in angemessener und zumutbarer Weise zu überwachen. Umfang und Intensität der gebotenen Überwachungstätigkeit hängen von den konkreten Anforderungen der Baumaßnahme und den jeweiligen Umständen ab.
3. Auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten schuldet der Bauüberwacher eine Einweisung, die Entnahme von Stichproben und eine Endkontrolle.
4. Die Intensität der Überwachungspflicht des mit der Objektüberwachung betrauten Architekten steigt, wenn es um schwierige Arbeiten von großer Bedeutung geht und die Handwerker schwach sind oder im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte für deren Ungeeignetheit zutage treten. Weiter bedarf es besonderer Aufmerksamkeit, wenn die Bauausführung geändert und abweichend von vorheriger Planung gebaut wird.
5. Spricht der typische Geschehensablauf dafür, dass die Überwachung des Architekten bei der Errichtung mangelhaft war, braucht der Bauherr nicht anzugeben, inwieweit es der Architekt im Einzelnen an der erforderlichen Überwachung hat fehlen lassen. Vielmehr ist es dann Sache des Architekten, den Beweis des ersten Anscheins dadurch auszuräumen, dass er seinerseits darlegt, was er oder sein Erfüllungsgehilfe an Überwachungsmaßnahmen geleistet hat.“
Stellt sich heraus, dass ein Handwerker mangelhaft gearbeitet hat, dann ist er primär zur Nachbesserung verpflichtet. Oftmals führen jedoch handwerkliche Fehler zu erheblichen Schäden anderer Gewerke, so wenn zum Beispiel wegen mangelhafter Abdichtungsarbeiten Wasser in das Gebäude eindringt und dadurch die Innendekoration und wertvolle Einrichtungsgegenstände zerstört werden. Wenn dann auch noch der Handwerker, der den Schaden verursacht hat, insolvent wird, kann das für den Bauherrn verheerende finanzielle Folgen haben. In einem solchen Fall träfe die Mithaftung jedoch auch den Architekten, der die Abdichtung des Gebäudes möglicherweise nicht in der erforderlichen Art und Weise überwacht hat. Der Architekt ist haftpflichtversichert. Insolvenzrechtliche Forderungsausfälle sind daher nicht zu befürchten.
Fazit:
Natürlich ist es erstrebenswert, wenn ein Gebäude ohne Mängel errichtet wird. Hierzu soll der Architekt im Rahmen seiner Bauüberwachung beitragen. Kommt es dennoch zu möglicherweise gravierenden Schäden, ist der Architekt bei der Verletzung der Bauüberwachungspflicht mitverantwortlich. Hierfür hat er eine Versicherung. Es ist daher ratsam, bei der Errichtung eines Gebäudes vorab einen Architekten mit sämtlichen 9 Leistungsphasen der HOAI zu beauftragen. Das Architektenhonorar ist gut angelegtes Geld!
